ناضر كسبار نقيب المحامين في بيروت سابقاً
في حكم صادر عن القاضي المنفرد المدني في زحلة الناظر في قضايا الايجارات والاشغال، اعتبر ان التسع سنوات تبدأ من تاريخ 28/12/2014 وهو الامر الذي لا نؤيده. كما اعتبر ان الوضع القائم يمنح المحكمة صلاحية التأكد فقط من ظاهر الحال من مدى جدية الادلاء امامها بالاستفادة من تقديمات الصندوق، وما اذا كان الهدف منه مجرد اكتساب الوقت دون حق وتجميد الدعوى. علماً بأن قانون الايجارات هو قانون استثنائي ويجب ان يفسر حصراً، وهذه المسألة تدخل ضمن صلاحية اللجنة الخاصة ذات الصفة القضائية ولا يدخل ضمن اختصاص المحكمة الناظرة في دعاوى الايجارات والاشغال، التي صحيح ان لها ولاية شاملة على جميع القضايا المتعلقة بها، ولكن شرط ألا يكون المشترع قد حصر صلاحيات معينة بمرجع آخر وهو هنا اللجنة المختصة ذات الصفة القضائية.
وقضى الحكم الذي لا نؤيده بإنهاء العلاقة التأجيرية تحت طائلة غرامة اكراهية.
ومما جاء في الحكم الصادر بتاريخ 29/4/2025.
بناء عليه،
حيث ان المدعى يطلب اعلان انهاء العلاقة التأجيرية بينه وبين المدعى عليها، وتحرير عقد الايجار وذلك لمرور التسع سنوات التمديدية المنصوص عنها في قانون الايجارات الذي دخل حيز التنفيذ بتاريخ 28/12/2014، والتي تحتسب من هذا التاريخ.
وحيث ان المدعى عليها تطلب رد الدعوى الراهنة لعدم القانونة والجدية ولكون السنوات التمديدية لم تنته بعد لانه يقتضي بدء احتسابها من تاريخ نشر القانون رقم 2/2017 بتاريخ 28/2/2012.
وحيث ان النزاع الراهن بين المدعي والمدعى عليها يتمحور حول تاريخ بدء احتساب السنوات التمديدية المنصوص عنها في قانون الايجارات لتحرير الايجار، وما اذا كانت تحتسب من تاريخ نفاذ القانون المذكور عام 2014، او القانون الصادر عام 2017.
وحيث انه بتاريخ 9/5/2014 قد صدر قانون الايجارات الاستثنائي وبتاريخ 6/8/2014 اصدر المجلس الدستوري قرار قضى بابطال بعض مواد قانون الايجارات الصادر في 9/5/2014 وهي المتعلقة باللجنة التي كانت ستنشأ بنتيجته، وقد نتح عن ذلك اشكاليات حول هذا القانون الامر الذي ادى الى اصدار القانون رقم 2/2017.
وحيث انه لجهة الشكل، اتى عنوان القانون رقم 2/2017 “تعديل قانون الايجارات” ما يدل على انه قانون تعديلي لقانون الصادر بتاريخ 9/5/2014.
وحيث انه لجهة المضمون تبين ما يلي:
- تنص المادة 59 من القانون رقم 2/2017 على ما يلي: تلغى جميع الاحكام المخالفة لهذا القانون او غير المتفقة ومضمونه، ما يعني ان هذا القانون لم يلغ القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014 ولم يحل محله، بل فقط الغى المواد المنصوص عنها في هذا الاخير والمخالفة لمضمونه، وهذا هو مفعول القانون التعديلي اساسا.
- تنص المادة 55 من القانون رقم 2/2017 على ما يلي:”يمدد العمل بالقانون رقم 160/92 حتى تاريخ 28/12/2014″ وهو تاريخ بدء العمل بالقانون الصادر بتاريخ 9/5/2014، بالتالي يكون هذا القانون قد اعترف باستمرارية نفاذ القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014، وبأنه لا يزال قائماً وساري المفعول ولم يلغه فلو كان هدفه الغاءه لكان مدد العمل بالقانون رقم 160/92 حتى تاريخ نشر القانون رقم 2/2017 بالجريدة الرسمية.
وحيث انه بالوقوف على نية المشترع فانه عند اصدار القانون عام 2014 اتجهت نيته لايجاد حل دون مماطلة وبأسرع وقت لازمة الايجارات الاستثنائية بغية احلال التوازن بين المستأجر والمالك، غير انه قد شابت هذا القانون ثغرات استتبعت ابطال بعض مواده واصدار القانون رقم 2 عام 2017 لتغطية هذه الثغرات انما بالنية السابقة ذاتها، وبالتالي لم تكن نية المشترع عند اصدار القانون عام 2017 منح مهل اضافية تمديدية للحالة الاستثنائية للايجارات، وما يؤكد على نية المشترع المذكورة هو نص المادة 55 من القانون رقم 2/2017 التي تمدد العمل بالقانون 160/92 حتى تاريخ 28/12/2014 اي حتى نفاذ القانون الصادر عام 2014.
وحيث انه وفق ما سبق بيانه ان لجهة شكل القانون رقم 2/2017 او مضمونه او نية المشترع، يعتبر هذا القانون قانوناً تعديلياً للقانون الصادر بتاريخ 9/5/2014، ولم يلغِ القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014 الذي يقتضي لتطبيق مواده المطابقة للقانون رقم 2/2017 من تاريخ نفاذه اي من تاريخ 28/12/2014.
وحيث ان المادة 15 من القانون رقم 2/2017 تنص على ما يلي “تمدد لغاية تسع سنوات والمستفيدين من الصندوق لغاية 12 سنة، من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود ايجار الاماكن السكنية …” في حين تنص المادة 15 من القانون الصادر بتاريخ 8/5/2014 على ما يلي:”تمدد لغاية تسع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود ايجار الاماكن السكنية (…)” بالتالي فان المادة 15 في القانون رقم 2/2017 جاءت مطابقة للمادة 15 في القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014 لجهة المستاجر غير المستفيد من تقديمات الصندوق، واضافت تعديلاً يتعلق بالمستأجر المستفيد من تقديمات الصندوق، كما ان عبارة من تاريخ نفاذ هذا القانون الواردة في المادة 15 من القانون رقم 2/2017 ليست سوى تكرار لصياغة المادة 15 من القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014.
وحيث انه يستدل مما سبق ان السنوات التمديدية التسع لتحرير عقود الايجار الاستثنائية تبدأ بالسريان من تاريخ نفاذ القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014 اي من تاريخ 28/12/2014 وتنتهي بالتالي بتاريخ 28/12/2023 بالنسبة للمستأجر غير المستفيد من تقديمات الصندوق، وبتاريخ 28/12/2026 للمستاجر المستفيد من تقديمات الصندوق.
وحيث انه بتاريخ 23/4/2024 تقدم المدعى عليه بانهاء العلاقة التأجيرية بينه وبين المدعى عليها وتحرير الايجار سندا للقانون النافذ بتاريخ 28/12/2014 اي بعد انتهاء مدة التسع سنوت المنصوص عنها.
وحيث ان المدعى عليها تدلي، وعلى سبيل الاستطراد باستفادتها من تقديمات الصندوق، وانه في حال اعتبرت المحكمة ان السنوات التمديدية تحتسب من تاريخ نفاذ القانون الصادر عام 2014 فان السنوات التمديدية المطبقة في حالة المدعى عليها هي 12 سنة، وتنتهي بتاريخ 28/12/2026، ورد الدعوى بنتيجة ذلك.
وحيث ان المادة 58 من القانون رقم 2/2017 تنص على ما يلي:”خلافا لاي نص مخالف، يعلق تطبيق احكام مواد هذا القانون المتصلة بالحساب المساعدات والتقديمات كما المراجعات القضائية في الاساس او التنفيذ (…).
وحيث انه وفق القانون رقم 2/2017، فإن النظر بطلب الاستفادة من تقديمات الصندوق من اختصاص اللجنة المنصوص عنها في هذا القانون.
وحيث بالرغم من انه لا يعود للمحكمة ان تبت بطلب الاستفادة من تقديمات الصندوق، غير ان الوضع القائم يمنح المحكمة صلاحية التأكد فقط من ظاهر الحال من مدى جدية هذا الادلاء به امامها وما اذا كان الهدف منه مجرد اكتساب الوقت دون حق، وتجميد الدعوى وذلك اما عبر ابراز ما يثبت التقدم بطلب الاستفادة من تقديمات الصندوق امام اللجنة المختصة او ابراز ما يمكن التأكد من ظاهر الحال ان الادلاء له سند يمكن مناقشته امام اللجنة في حال تم التقدم به امامها.
وحيث انه في الحالة الراهنة ادلت المدعى عليها باستفادتها من تقديمات الصندوق في اللائحة الجوابية الثانية لها وعلى سبيل الاستطراد دون ان تشرح اي ما يدل على امكانية حقها في ذلك، ودون ان تبرز اي ما يثبت تقدمها بهذا الطلب امام اللجنة المختصة، ما يدل على عدم جدية هذا الادلاء، بل تقدمت به عبر اضافة عبارته وبالتالي يقتضي على المحكمة تجاهله.
وحيث انه يقتضي نتيجة ذلك اعتبار العلاقة التأجيرية القائمة بين المدعي والمدعى عليها منتهية بانقضاء السنوات التمديدية التسع المنصوص عنها في هذا القانون وذلك من تاريخ 28/12/2023، وتحرير عقد الايجار والزام المدعى عليها المستأجرة باخلاء المأجور وتسليمه للمدعى شاغرا من اي شاغل، كما يقتضي رد جميع الادلاءات او الطلبات الزائدة او المخالفة.
لذلك
يحكم:
اولا: بانهاء العلاقة التأجيرية بين المدعي خ. والمدعى عليها م. والزام المدعى عليها م. باخلاء المأجور الكائن في القسم رقم 5 من العقار رقم 1097 من منطقة رياق حوش حالا العقارية وتسليمه للمدعي خ. شاغرا من اي شاغل فورا من تاريخ نفاذ هذا الحكم، تحت طائلة غرامة اكراهية مقدارها 5 ملايين ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير بالاخلاء والتسليم تبدأ بالسريان من تاريخ نفاذ هذا الحكم حتى تاريخ الاخلاء والتسليم الفعليين.
ثانيا: برد كل ما زاد او خالف.
ثالثا: بتضمين المدعى عليها الرسوم والنفقات كافة.
حكما صدر وافهم علنا بتاريخ 29/4/2025.