المحامي أديب زخور
شدّد المحامي أديب زخور أن بعض المحاكم تصرّ على صدور قرار عن اللجنة باستفادة المستأجر من الصندوق لابقائه في المأجور والتمديد له ثلاث سنوات اضافية، وهو شرط تعجيزي واصبح غير قابل للتطبيق في المادة 16 فقرة 1 لعدم وجود اللجان والصندوق وتأليفها وعدم اصدارها اي قرار حتى تاريخه، وتعمد تبعاً لذلك الى اسقاط حق المستأجرين جماعياً استناداً للشرط التعجيزي ووقف العمل بالقانون مما يهدد عشرات الاف العائلات بحرمانها من مساكنها دون اي خطأ منها ويجب معالجة هذه الثغرة والخطأ، بعد ثبات التمديد بداية واستئنافاً للعام 2029،
وبالتالي إن الشرط الوارد في المادة 16 فقرة 1 يسقط لاستحالة التطبيق بعكس ما يذهب اليه بعض القضاة، وعلى المحاكم أن تطرح أيضاً قيد المناقشة الحقين الواردين في المادة 1و2 من المادة 16 وليس اختزالها بالفقرة 1 والمطالبة بإجراءات مستحيلة التطبيق توصلاً لإخلاءات جماعية وبإجراءات سريعة وبأحكام مسبقة تصدر خلال اشهر معدودة، وبشرط ساقط قانونياً وواقعياً وهو الاستحصال على قرار من اللجنة وهم على علم بعدم تأليف هيئاتها واستحالة عملها مع الصندوق وبالرغممن استقرار الاحكام لسنوات سابقة، واستقرار الاجتهاد على التمديد للعام 2029 وابتدائه من العام 2017 وليس 2014 حيث ايضاً تتناقض الاحكام البدائية لهذه الناحية بالرغم من استقرار الاجتهاد وتوضيحها طوال سنوات، اضافة لتعليق المادة 16 وغيرها استناداً الى المادة 58 وقد صدرت تبعا لها وطوال سنوات طويلة الاحكام البدائية والاستئنافية المبرمة استناداً اليها ولصراحة النصوص، ونستغرب إعادة مخالفتها وكأن هذه القرارات غير موجودة، بخاصة ان الصندوق يدخل في اساس تطبيق المادة 16 و27 وجرى معالجتها بداية واستئنافاً بطريقة نهائية ومبرمة، والعدالة هي استمرارية، ولا يمكن اختزال مواد قانون الايجارات والقفز فوقها وفوق الاستقرار في الاجتهاد وتطبيقها بجزئيتها لحرمان المستأجر من حقين بدأت المادة 16 بفقرتيها ايضاً بتسميتها بالاسم” يحق للمستأجر” وطالبت المحاكم بالحرص على تطبيقها، وكل الشروط اللاحقة يجب ضمان هذين الحقين بخاصة:
1- مفتاح المادة 16 بفقرتيها 1و2 مستند على عبارة الحق والمحافظة على حقوق المستأجر:
أن الفقرة 1 من المادة 16 بدأت بعبارة:”- يحق للمستأجر الذي يكون لا يزال مستوفياً لشروط الاستفادة من تقديمات الصندوق، وبالتالي حق منصوص على حمايته من الصندوق واللجان والمحاكم وليس العكس،
والفقرة 2 من المادة 2 استعادة العبارة ذاتها ” :”يحق لهذا المستأجر أن يتنازل عن حقه..”
اي لدى المستأجر خياران وحقان بحيث اعادت الفقرة 2 ما ورد في الفقرة 1 وشدّدت بالقول انه يحق لذات المستأجر الوارد في الفقرة 1 أن يترك المأجور لقاء تعويض المساهمة من الصندوق، “يحق لهذا المستأجر” وبالتالي، اننا نتكلم عن ذات المستأجر الذي لديه حقين لممارستهما وتحرص المحاكم على حمايتهما بموجب كافة فقرات القانون ومواده، وهذا واضح وجلي جداً،
2- ويجب على المحكمة ان تضع قيد المناقشة الحقين الواردين في الفقرتين وما يليها بالتوازي، وليس فتح المحاكمة لبحث فقرة دون الاخرى او مادة دون باقي مواد كافة القانون كوحدة لا تتجزأ، وبالتالي إن السؤال الذي يطرح هل هناك امكانية بتخيير المستأجر بالبقاء او ترك المأجور طوعاً. وبالتالي الجواب البديهي لا يمكن للمستأجر تخييره بين الخيارين كونه ألزم البقاء في المأجور طوال 9 سنوات رغماً عنه لعدم وجود اللجان والصندوق لأخذ مجموع التعويضات المساهمة وترك المأجور طوعاً كما هو منصوص عليه في المادة 16 فقرة 2 وقبلها المادة 27 التي تعطيه هذا الحق منذ السنة الاولى للتمديد. وبطريقة متوازية هل يمكن تطبيق باقي المواد وحقوقه المنصوص عليها واستفادته من الصندوق والجواب ومعروف منذ زمن ان هناك استحالة لعدم انشاء اللجان والصندوق وعالجتها لمادة 58 وصدرت الاف القرارات بهذا الموضوع طوال سنوات بداية واستئنافاً.
3- السؤال الثاني الذي يجب مناقشته، هل يمكن اجتزاء الحق بتطبيق فقرة دون الاخرى اي الفقرة 1 دون الفقرة 2 ، اي حصر الخيار ببقاء المستأجر في المأجور دون الحق بتركه، بحيث يتحول الخيار الى الزام المستأجر بإبقائه رغماً عنه في المأجور وكأنه الحق الوحيد المعطى له، وهذا طبعاً مخالفاً للمادة 16 بفقتيها 1و2 وما يليها، والجواب بالطبع لا يمكن حصر تطبيق فقرة دون باقي الفقرات كون هذا الحق هو حقين والخيار خياران واردين في ذات المادة ومعطى لذات المستأجر بالتوازي ولا يمكن حرمانه منهما والا نكون اما تطبيق محتلف لقانون الايجارات ومخالفة لفاضحة للمادة 16.
4- الفقرة 2 من المادة 16 تؤكد الزامية المحاكم بعدم اخلاء المستأجر المأجور:
ماذا ورد في الفقرة 2 من المادة 16 لناحية الاستحصال على قرار من اللجنة والتي اوردتها الفقرة 1 واستند عليها بعض قضاة الايجارات واسقط حق المستأجر من التمديد لعدم صدور قرار عن اللجنة غير الموجودة والتي لم تتألف بالاصل والتي سقط الشرط لاستحالة تنفيذها،
نجد أن المادة 2 نصّت بعكس الفقرة 1 من المادة 16 أنه “لا يحق للمالك التذرع برغبة المستأجر الخطية بإخلاء المأجور ما لم يكن هذا المستأجر قد حصل على مساهمة الصندوق”.
وبالتالي ابتدأت العبارة حرفياً بوضوح بعدم إعطاء الحق للمالك، ومنها للمحكمة لا تعطي اي حق للمالك، ولم تستعمل عبارة لا يمكن او لا يجوز، بل نصّت صراحة بأنها لم تعط الحق من الاساس للمالك التذرع برغبة المستأجر بإخلاء المأجور، لإخلائه “هذا اذا أعطي له هذا الحق والامكانية”، الذي لا يمكن حرمانه منه ولا القفز فوقه، ومن هنا لا يمكن أن يثيرها المالك امام المحكمة من الاصل ولا يعطى له هذا الحق، وربطتها بشرط اساسي وهو ما لم يكن هذا المستأجر قد حصل على مساهمة الصندوق بعكس ماورد في الفقرة 1، اي على المحكمة والمالك انتظار صدور قرار عن اللجنة وعدم اثارة اي طلب بإخلائه لحين حصول المستأجر على مساهمة الصندوق اي صدور قرار عن اللجنة، وقبل هذا القرار لا يمكن البحث بإخلائه وهذا اساس الحق بعدم اخلائه قطعاً، وهذا الحق الوارد بالفقرة 2 مرتبط عضوياً بالحق الوارد في الفقرة 2 وهما جزء لا يتجزأ من المادة 16، وعلى المحاكم عدم التدخل بقرارات اللجنة ولا محاكمتها يابياً ولا الزامها بأي مهلة او قرار، وهي سيدة نفسها قد تصدر قراراتها لاحقاً وتعللها،
بل أكثر من ذلك لم تربطها الفقرة 2 صدور قرار بالاستفادة من الصندوق بأية مهلة، كما هو الحال في الفقرة 1 ومهما طال الوقت على المحاكم انتظار صدور قرار عن اللجان والصندوق ولا يمكن الزام المستأجر بالاخلاء ولا التفرد بتطبيق فقرة بجزئيتها وبطريقة خاطئة دون الاخرى، والاهم انه لم تربط المستأجر لإخلائه استناداً لصدور قرار مهما تأخرت اللجة بإصدار قرارها”.
5- وحدة فقرات المادة 16 وتكريس حقين كوحدة لا تتجزأ:
اضافة ان الحق الوارد في المادة 16 طرحته بموجب الفقرتين 1و2 منذ البدء كوحدة لا تتجزأ ، وهو الحق المعطى للمستأجرانطلاقاً من وحدة فقرات واحكام المادة 16 لتحافظ عليه بمجموعها ووحدتها، وليس تطبيقها a la carte او بجزئيتها بتطبيق الفقرة 1 بطريقة جزئية دون الفقرة 2 ولا اجتزاء الفقرة 1 وتطبيقها بطريقة تعجيزية وخاطئة، بل الهدف من المادة 16 هو تطبيقها وفقا للفقرة 1و2 وما يليها بطريقة متوازية وآنية، لا أن تبدأ المحكمة بتطبيق الفقرة 1 بجزئيتها، ولا يمكن تطبيق الا بالمحافظة على حق المستأجر بالتمديد 3 سنوات والحق بترك المأجور لقاء تعويض، والحق باختيار احد الخيارين والاتاحة له بتطبيق الحقين وليس حقاً او خياراً احداً، والا امتنعت المحكمة عن احقاق الحق deni de judtice،
وبالتالي، إن بحث بعض القرارات المخالفة بجزئية الفقرة 1 دون الاخرى وتحديدها دون غيرها ودون اعطاء الحق لمناقشتها اثناء المحاكمة هو مخالف للمادة 16 ذاتها ويجب على المحاكم اثارتها عفواً والتطرق لكافة الشروط ولامكانيات المتاحة امام المستأجر والمالك والمنصوص عليها في ذات المادة 16من الفقرة 1الى 7، ومخالفتها يعتبر خروجاً عن النص الواضح، وتكون أخطأت القرارات في تفسيرها وقراءتها وتطبيقها مع عدم التعليل الشامل للمادة 16 بكافة فقراتها وجزئيتها،
ويقول العلامة رودولف فون ييرينغ ” يجب اعتبار القانون ككل متماسك، فلا يجوز فصل مادة فقرة أو مبدأ دون المساس بتوازنه”
(Rudolf von Jhering (« Le droit doit être considéré comme un tout cohérent, on ne peut isoler un article ou un principe sans en compromettre l’équilibre. »
6- مخالفة المادة 58 من القانون 2/2017:
اضافة لعدم التطرق الى تعليق المادة 16 استناداً الى المادة 58 لارتباطها بشكل مباشر باللجان والصندوق وهو اساس المادة 16، والذي عليه موجب دفع التعويضات للمستأجرين اذا اختاروا ترك المأجور مع موجب بحث استحالة تطبيقها، ووجوب ادخال اللجان والصندوق ممثلة بهيئة بوزير العدل ووزير المالية القيمين على اللجان والصندوق ووجوب تمثيلهما بهيئة القضايا قبل اصدار اي قرار بالشكل قبل الاساس، والا تكون القرارات اعلاه تخالف شروط المادة 16 بكافة فقراتها من قانون 2/2017،
7- مخالفة قرارات البدائية والاستئنافية التي كرّست عدم مسؤولية المستأجر عن الخطأ في عدم تأليف اللجان والصندوق وثبات الاجتهاد والتشريع وعدم جواز القفز فوقها:
من هنا، لا يمكن فهم المادة 16 بكافة فقراتها دون الرجوع الى الحكم الحديث الصادر عن محكمة استئناف بعبدا برئاسة الدكتورة ريما شبارو، حيث شدّد القرار الصادر عنها بتاريخ 28/4/2025 على وحدة النصوص وترابطها وعدم قابليتها للتجزئة، ولم تحكم بإخلاء المستأجر نتيجة عدم وجود اللجان والصندوق، بل طرحت مبدأ عدم قابلية النصوص والمواد للتطبيق دون وجود اللجان والصندوق وبالتالي لم تلق اي مسؤولية على المستأجر نتيجة أخطاء الدولة وتأخر اللجان والصندوق بتأليفهما، تمهيداً للقول انه لا يمكن البحث بانتهاء عقد الاجارة إلا بعد ربطها بكافة المواد المتصلة ومنها المادة 15، خصوصاً ولأن كيفية وبدء احتسابها قد ارتبط بغيرها من المواد ولا سيما بكيفية اتمام واحتساب بدء سنوات الدفع وغيرها من المواد، بخاصة ان قانون الايجارات هو خاص واستثنائي لا يصحّ ولا يجوز اساساً تجزئة النص او سلخه عن مضمونه او فصله عن كيانه، وصولاً الى الاستنتاج الوحيد وهو يتعلق بعدم تصوّر امكان حتى الخلوص لنقطة الاحتساب او تاريخ بدء الاحتساب لا من 2014 ولا من 2017 لعدم وجود اللجان والصندوق، واستطراداً وللتوسع بالشرح من قبل المحكمة بالرغم من رأيها الواضح في الفقرة الاولى منها فإن انطلاقة التمديد هي من 2017.
وان الاجتهاد استقرّ في محاكم التمييز ولا سيما قرار الرئيس حدثي والمستشارتين علاّوي وغنطوس، تاريخ 30/12/93 أن قانون الايجارات هو وحدة متكاملة في احكامه الموضوعية والاجرائية، غير قابل للتجزئة، فلم نجد اي قرار او سابقة في المحاكم تقضي بالاخلاء كما حصل في تطبيق المادة 16 بشكل منتقص ومشوّه، ومخالف للقانون،
كما لا يمكن القفز فوق رصيد كبير من القرارات وبعد سنوات طويلة من الاستقرار الذي أكدته الاحكام البدائية كما المبرمة الصادرة عن محاكم الاستئناف في بيروت ومنها برئاسة القاضي ايمن عويدات ومنها القرار الصادر بتاريخ 24/6/2021 تحت رقم 318/2021، بسريان القانون 2/2017 من28/2/ 2017 والتمديد 12 سنة للمستفيدين من الصندوق استناداً الى المادة 15 منه، مع تعليق حتى اجراءات المحاكمة سنداً للمادة 58 لحين انشاء الصندوق ودخوله حيّز التنفيذ اي لحين البدء بالدفع الفعلي، ولو ارادت الاحام الصادرة ان تعلقها استناداً الى المادة 16 والاكتفاء بالتمديد 9 سنوات وتوقف التمديد هنا بهذا التاريخ لقالتها صراحة بأحكامها،
8- قرار يخرج من نطاق ومسؤولية المستأجر
وفي مطلق الاحوال ان اصدار القرار عن اللجنة الوارد في المادة 1 من المادة 16 ليس على عاتق المستأجر بل على عاتق اللجان التي لم تؤلف ولم تصدر القرارات عنها وهو مستحيل التطبيق وعند الاستحالة يسقط الشرط ويبقى الحق الذي يجب المحافظة عليه، ولا يمكن الزام المستأجر بشرط تعجيزي، غير قابل للتطبيق فعند استحالة تطبيق الشرط تصبح الفقرة 1 غير قابلة للتطبيق، وليس تطبيقها بمعاقبة المستأجر بعدم اعطاءه حقه، اذ أن المبدأ هو الحق والشرط هو طارىء مستقبلي قد لا يحدث،
9- سقوط الاجراءات المستحيلة التطبيق La « théorie des formalités impossibles » والمحافظة على الحق الوارد في المادة 16 فقرة 1و2 وما يليها:
وبالتالي، ان ثبات التشريع والاجتهاد الذي طال فترة من الزمن ومنها la securite juridique لا يمكن مخالفتها وضرب عرض الحائط سنوات طويلة ومن اجتهاد المحاكم والمتقاضين وارست لهم قواعد اتبعوها مرغمين، ولا يمكن يمكن طرح فجأة طروحات وقرارات وشروط مستحيلة التنفيذ وساقطة des formalites impossiblesكوجوب اصدار قرار عن لجان لا وجود لها ولم تتألف مع الصندوق وسبق المحاكم ان وضتها طوال سنوات وفسرتها بالطول والعرض وعلقتها استناداً الى المادة 58، ولا يمكن مخالفتها ولا مخالفة القانون واختراع اجراءات غيرمنصوص عليها في القانون ومجتزأة وخاطئة في تطبيقها بجزئيتها.
ومن المعروف ان هذا المبدأ يسقط الشرط والاجراء ولا يسقط الحق في القانون الفرنسي كما اللبناني:
La « théorie des formalités impossibles » en droit administratif français permet à l’administration de ne pas respecter une formalité obligatoire si celle-ci est matériellement impossible à accomplir. Cette dispense s’applique en cas de force majeure, d’obstruction des usagers, ou lorsque la règle est inapplicable malgré les diligences.